Immobilien Lexikon Thema Steuern
Bitte beachten Sie: Die folgenden Hinweise sind allgemeiner Natur. Die Besteuerung im Rahmen der Doppelbesteuerungsabkommen ist ein komplexes Gebiet. Für eine individuelle Betrachtung Ihrer Situation sollten Sie sich mit einer kundigen Fachperson in Verbindung setzen.
Einen Hinweis zu einmaligen Steuern, resp. Abgaben beim Immobilienkauf sowie Links zu weitergehenden Informationen finden Sie am Ende dieser Seite.
Einleitung
Zwischen den USA und Deutschland, Österreich und der Schweiz bestehen Doppelbesteuerungsabkommen, die festlegen, wie die Steuerbemessung für Personen mit Wohnsitz, Einkommen und/oder Liegenschaftenbesitz in beiden Ländern erfolgt.
Immobilien sind grundsätzlich an ihrem Standort steuerpflichtig. In der Regel werden das Vermögen (Markt- oder Steuerwert) und das allfällige Einkommen besteuert.
US Resident oder Non-resident Alien
Als US-Bürger oder Inhaber einer Greencard werden Sie als US-Resident behandelt und somit in den Vereinigten Staaten steuerpflichtig. Hier wird grundsätzlich das weltweite Einkommen in den USA versteuert.
Bei Non-resident Aliens (nicht-ansässigen Ausländern) wird nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen in den USA steuerpflichtig.
 Wenn ein Aufenthalt in den USA länger als 182 Tage in einem Kalenderjahr dauert oder der jährliche US-Aufenthalt länger als 121 Tage im Durchschnitt eines dreijährigen Zeitraums war, gelten die Vorschriften für Residents auch für Non-resident Aliens. Wie immer gibt es hier eine Reihe von Ausnahmen.
Der Steuersitz wird nicht für alle Steuerarten aufgrund dieser Kriterien festgelegt. Bei einigen Steuern können subjektivere Kriterien zur Anwendung kommen.
Steuerobjekte
Wir haben im Folgenden einige Steuerobjekte für Privatpersonen etwas genauer beleuchtet:
- Vermögenssteuer auf Immobilien (Property Tax)
- Einkommenssteuer (Income Tax)
- Vermögenssteuer (Intangible Property Tax)
- Immobiliengewinnsteuer (Capital Gain Tax)
Vermögenssteuer auf Immobilien (Property Tax)
Die Property Tax ist eine Vermögenssteuer auf Grundstücken und Immobilien. Da der Staat Florida, seine Bezirke und Kommunen keine Einkommenssteuern erheben, müssen die Einnahmen über andere Wege erzielt werden. Einer davon ist die Property Tax, die im Wesentlichen von der City, vom Bezirk (County) und vom Schulbezirk (School District) erhoben wird. Jede dieser Hoheiten kann bis 10 Mills (10 Promille = 1%) Steuern pro Jahr erheben. Je nach Zugehörigkeit des Grundstückes können somit bis maximal 3% Vermögenssteuer pro Jahr anfallen. Zusätzliche Steuerpromille können zeitlich befristet von den einzelnen Steuerhoheiten für spezielle Investitionen (Special Assessments) erhoben werden. Als Grundlage für die Steuerberechnung dient der Schätzwert (Assessed Value) der Immobilie, der durch den County oder City Tax Appraiser erhoben wird.
Die Property Tax wird unabhängig vom Resident-Status des Besitzers erhoben.
Einkommenssteuer (Income Tax)
Die Einkommenssteuer wird von der amerikanischen Bundesregierung erhoben. Bei Residents ist das gesamte weltweite Einkommen in den USA steuerpflichtig. Für die Bemessung der Steuern wird das Formular 1040 genutzt, das auch bereits eine gute Richtschnur für die Deklaration von Einkünften und Abzügen darstellt. Je nach individueller Situation müssen andere und zusätzliche Formulare genutzt werden.
Bei Non-resident Aliens (nicht-ansässigen Ausländern) wird nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen in den USA steuerpflichtig. Hier gilt das Formular 1040NR als Vorgabe. Sie benötigen zuerst eine Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), die Sie mit dem Formular W-7 beantragen müssen.
Wenn das einzige US-Einkommen eines Non-Residents von Immobilien stammt, kann ein abgekürztes Verfahren angewendet werden. Hier wird nur das US-Einkommen zu 30% oder dem tieferen Doppelbesteuerungssatz besteuert. Die Steuer muss jedoch von den Mietern oder der Immobilien-Verwaltung abgerechnet und einbezahlt werden. In diesem Fall muss kein Formular 1040NR eingereicht werden.
Vermögenssteuer (Intangible Property Tax)
Der Staat Florida erhebt Steuern auf Intangible Property, d.h. auf immaterielles (nicht anfassbares) Vermögen. Darunter fallen vor allem Wertschriften (Aktien, Obligationen, Funds, Bonds und Money Markets Funds) ohne Bargeld, Guthaben auf Bankkonten, Bonds vom Staat Florida herausgegeben und Vorsorgegelder. Die Steuer wird von in Florida wohnhaften Personen (Hauptwohnsitz) mit einem steuerbaren Vermögen ab $250'000 für eine Einzelperson und ab $500'000 für ein Ehepaar erhoben.
Kapitalgewinnsteuer auf Immobilien (Capital Gain Tax)
Steuerbefreite Kapitalgewinne
Grundsätzlich sind Kapitalgewinne durch Immobilientransaktionen in den USA steuerpflichtig. Als Ausnahme gilt ein Kapitalgewinn von maximal $250'000 (Alleinstehende), resp. $500'000 (Verheiratete) beim Verkauf einer Immobilie, nachdem diese während mindestens zwei Jahren Hauptwohnsitz war. Die Definition Hauptwohnsitz kann z.B. über die Homestead Exemption vorgenommen werden.
Für Ausländer reicht ein Aufenthalt von 730 Tagen innerhalb von fünf Jahren zur Erfüllung dieser Frist von zwei Jahren. Es wird nur die tatsächlich in den USA verbrachte Zeit angerechnet. Unter den richtigen Voraussetzungen kann mit amerikanischen Immobilien somit ein beträchtlicher Kapitalgewinn steuerbefreit erzielt werden. Siehe auch Verkäufe durch Ausländer.
Besteuerte Kapitalgewinne
Bei allen anderen Transaktionen ist der erzielte Kapitalgewinn steuerpflichtig. Die Ermittlung des Gewinnes erfolgt nach üblichen Gesichtspunkten, die Kaufkosten und getätigte Investitionen werden vom Verkaufspreis abgezogen.
Für persönlich gehaltene Immobilien (persönlich oder über eine entsprechende Limited Liability Company LLC oder Partnership LLP gehalten) gilt für eine Besitzdauer von unter 12 Monaten der maximale persönliche Steuersatz. Bei einer Besitzdauer von 12-18 Monaten wird der Steuersatz reduziert (15-28%). Nach über 18 Monaten kommt ein nochmals reduzierter Satz (10-20%) zur Anwendung. Die genaue Bemessung des Steuersatzes erfolgt nach der jeweiligen Progressionsstufe des Steuerpflichtigen.
Steuerbefreiter Immobilientausch
Unter bestimmten Voraussetzungen können Immobilien getauscht werden ("Like-Kind Exchanges, 1031 Exchanges") ohne dass die Kapitalgewinnsteuer bezahlt werden muss, sofern beide Objekte in den USA liegen. Dies betrifft im Wesentlichen kommerzielle Objekte, Mietobjekte und Land. Es bestehen Anforderungen in Bezug auf die Ähnlichkeit der Objekte und den zeitlichen Ablauf der Transaktionen. Diese Regel lässt sich nur beschränkt für Eigenheime anwenden.
Verkäufe durch Ausländer
Wenn ein Ausländer (Non-resident) eine Immobilie veräussert, muss grundsätzlich 10% des Verkaufsbetrages zurückbehalten und der Steuerbehörde überwiesen werden. So stellt die Steuerbehörde sicher, dass ein allfälliger Kapitalgewinn auch in den USA versteuert wird. Unter bestimmten Umständen müssen die 10% jedoch nicht einbehalten werden. Dies ist insbesodere dann der Fall, wenn der Verkaufsbetrag unter $300'000 liegt und der Käufer die Immobilie als primärer Wohnsitz nutzen will. Diese Regelungen sind unter dem Begriff Foreign Investment Real Property Tax Act (FIRPTA) zusammengefasst. Weitere Hinweise in Deutsch.
Weitergehende Informationen
Eine interessante Zusammenstellung von häufig gestellten Fragen im Zusammenhang mit US-Steuern finden Sie in den Webseiten der amerikanischen Vertretungen in Deutschland: http://germany.usembassy.gov/germany/faqs/tax2.html
Die folgenden Links führen zu den offiziellen Seiten der Steuerbehörden:
Internal Revenue Service (IRS): www.irs.gov
Florida Department of Revenue: www.myflorida.com/dor/taxes/
Einmalige Steuern und Abgaben beim Immobilienkauf
Neben den oben aufgeführten jährlich erhobenen Steuern entstehen bei einem Immobilienkauf einmalige Steuern, resp. Abgaben für
- Eigentumsübertragung (0.7% des Kaufpreises, State documentary stamp tax on deeds)
- Neue und übernommene Schuldscheine/Hypotheken (0.35% des Betrages, State documentary stamp tax on notes)
- Neu eingetragene Hypotheken (0.2% des Betrages, State documentary stamp tax on mortgages).
Diese Steuern und Abgaben werden als Closing Costs im Closing Statement abgerechnet. Diese Steuern werden in allen Fällen berechnet.
Disclaimer
Bitte beachten Sie: Die obigen Hinweise sind allgemeiner Natur. Die Besteuerung im Rahmen der Doppelbesteuerungsabkommen ist ein komplexes Gebiet. Für eine individuelle Betrachtung Ihrer Situation sollten Sie sich mit einer kundigen Fachperson in Verbindung setzen.
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