Florida Immobilien Lexikon
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Save Our Homes Amendment
Das Save Our Homes Amendment (Amendment 10) ist eine Ergänzung zur Verfassung des Staates Florida, welche die Steigerung des Steuerwertes (Assessed Value) für die Bemessung der Grundstücksteuern (Property Tax) einer selbstbewohnten Wohnimmobilie auf maximal 3% oder den Anstieg der Konsumentenpreise (tieferes von beiden) pro Jahr beschränkt. Damit diese Beschränkung wirksam ist, muss die Homestead Exemption beantragt werden, d.h. das Haus, resp. die Wohnung muss primärer Wohnsitz sein.
Beim Verkauf der Immobilie wird der Steuerwert neu festgelegt. Eine bestehende Einschränkung wird nicht übernommen.
School District
Region, in der alle öffentlichen Schulen verwaltet werden. Innerhalb des Schuldistriktes gibt es eine Reihe von Schulen für die verschiedenen Alterskategorien. Der Schuldistrikt stellt sicher, dass die Schüler den entsprechenden Schulen zugeteilt werden. Diese Zuteilung kann für jedes Schuljahr ändern. Für die Finanzierung der Schulen erhebt der Schuldistrikt Grundstücksteuern (Property Tax) bis maximal 10 mills.
Setback
Minimalabstand zwischen Grundstückgrenze und Gebäude gemäss den lokalen Zoning Vorschriften.
Settlement
Siehe Closing.
Short Sale
Ein Short Sale bezeichnet einen Immobilienverkauf, bei dem die Bank oder das Hypothekeninstitut die ausstehende Schuld reduziert, da der Eigentümer nicht mehr in der Lage ist, das Darlehen zu bedienen, resp. die Zinsen und Amortisation zu bezahlen. Die ausstehende Schuld wird aufgrund der Beurteilung der individuellen Situation reduziert. Hier haben insbesondere die Stimmung am Immobilienmarkt und die finanzielle Situation des Kreditnehmers einen Einfluss.
Ein Short Sale wird in der Regel angestrebt, wenn als Alternative eine Zwangsvollstreckung (Foreclosure) droht. Das Finanzinstitut versucht, mit einem Short Sale den Verlust auf dem Darlehen zu minimieren. Grundsätzlich ist ein Short Sale nichts anderes, als das Aushandeln einer reduzierten Schuld mit den Hypothekenhaltern (Pfandhaltern) oder der Verkauf einer Schuld unter dem Nennwert.
Banken und Hypothekeninstitute haben in der Regel ein spezielle Abteilung (Loss Mitigation Department), welche für Short Sale Transaktionen zuständig ist. Mehr über Short Sales finden Sie in unserem Newsletter Q1/08 ab Seite 4.
Single Agency
Vertragsverhältnis zwischen lizenziertem Immobilienspezialist und Verkäufer, respektive Käufer einer Liegenschaft, das auf weitergehendem Vertrauen aufbaut. Im Rahmen eines Single Agency Vertrages ist der Immobilienspezialist verpflichtet, die Interessen seines Kunden umfassend zu wahren.
Single Family Home (SFH)
Einfamilienhaus. Siehe auch Town Home.
Special Warranty Deed
Bei einem Special Warranty Deed übernimmt der Verkäufer (Grantor) eine Gewährleistung gegenüber dem Käufer (Grantee) für die Beschaffenheit des Titel, d.h. er garantiert in der Regel, dass das Eigentum des Grundstückes nicht angefochten wird. Hier gibt es jedoch eine beachtliche Bandbreite an Garantien (im Gegensatz zum General Warranty Deed), so dass ein Special Warranty Deed genau geprüft werden sollte.
Steuern
Informationen über steuerliche Auswirkungen von Immobilienkauf, resp. Verkauf und Eigentum in Florida finden Sie in unserem Lexikon Special Steuern.
Subdivision
Einheitlich gestaltete Siedlung (i.d.R. Teil einer Community) mit individuellen Eigentümern, die von einer oder mehreren Firmen (Developer/Builder) gebaut wird. In einer Subdivision gelten Regelungen (Restrictive Covenants) u.a. in Bezug auf einheitliche Gestaltung und Qualität des Unterhaltes, die sicherstellen, dass der Wert der Liegenschaften nicht durch einzelne Ausreisser vermindert wird. Eine Subdivision/Community wird in der Regel von einer Besitzerversammlung (Home Owner Association) verwaltet.
Eine Subdivision hat meist eine gemeinsam nutzbare Infrastruktur wie Clubhaus, Swimmingpool und Fitness Center. Die Aufwendungen für die gemeinsame Infrastruktur und die Verwaltung werden durch obligatorische monatliche Beiträge (Maintenance Fee) finanziert.
Subprime Mortgage
Als Subprime Mortgages werden Hypotheken bezeichnet, die an Kreditnehmer mit geringer Bonität abgegeben werden. Subprime bedeutet in etwa "zweitklassig". Bei der Feststellung der Bonität wird einerseits die persönliche finanzielle Situation des Kreditnehmers betrachtet, andereseits werden aber auch immobilienbezogene Kriterien berücksichtigt. Hier ist unter anderem das Verhältnis von verfügbarem Einkommen und der Belastung durch die Hypothek wichtig.
Survey
Feststellung, resp. Überprüfung der Grösse eines Grundstücks, der darauf befindlichen Gebäude, von bestehenden Einschränkungen (Easements) oder von ungerechtfertigter Mitnutzung der Immobilie durch Nachbarn oder Dritte (Encroachments). Mit einem Survey wird in der Regel überprüft, ob die Informationen im Grundbuch den Tatsachen entsprechen.
Square Foot (sqft)
Ein Square Foot ist ein Flächenmass, üblicherweise genutzt um die Nutz- und Neben-
flächen von Immobilien zu beschreiben. 1 sqft = 0.0929 m2 oder 1 m2 = 10.764 sqft. Grössenangaben in Square Feet können überschlagsmässig durch 10 oder 11 geteilt werden, um den Wert in Quadratmetern zu erhalten. 1 Acre = 43'560 sqft.
Weitere Umrechnungsfaktoren finden Sie in unserer Umrechnungstabelle.
Taxes
Informationen über steuerliche Auswirkungen finden Sie in unserem Lexikon Special Steuern.
Taxpayer Identification Number (TIN, ITIN)
Identifikationsnummer für Steuerzwecke, die von nichtansässigen Ausländern für einen Immobilienerwerb erforderlich ist. Die TIN wird anstelle der Social Security Number verwendet. Der Antrag auf eine TIN erfolgt bei der Steuerbehörde IRS mit dem Formular W-7.
Tenant
Im Allgemeinen ist der Tenant der Bewohner einer Immobilie. Üblicherweise wird dieser Begriff für einen Mieter im Rahmen eines Mietverhältnisses verwendet.
Transaction Broker
Lizenzierter Immobilienmakler, der ein normales Vertrauensverhältnis zu seinen Kunden aufrecht erhält. Im Unterschied zu einem Single Agency Verhältnis, in dem die Liegenschaftenverkäuferin im Auftrag ihrer Auftraggeber auftritt und deren Interessen umfassend vertritt.
Time Share
Anteiliges Eigentum an einer Immobilie, meist eines Appartements, mit dem Recht, die Immobilie während einer bestimmten Zeit pro Jahr zu nutzen. Häufig werden Time Share Appartements in Florida für eine oder zwei Wochen pro Jahr verkauft. Wenn Sie ein Angebot mit einem erstaunlich niedrigen Preis finden (z.B. in unserer Immobilien-Suche), kann es sich beim genaueren Hinschauen als Time Share Objekt herausstellen.
Title
Alle Elemente, die das gesetzliche Eigentum eines Grundstückes und/oder einer Immobilie darstellen. Ein Deed (dokumentiert den Transfer von Eigentum) kann Beweis des Eigentums sein.
Title Insurance
Rechtstitelversicherung, resp. Rechtsmängelversicherung, die allfällige Altlasten auf dem Eigentum (Clouds on Title), d.h. spätere Ansprüche von früheren Eigentümern oder Pfandhaltern absichert. In der Regel fordert die Hypothekarbank oder das Kreditinstitut den Abschluss einer Title Insurance.
Town Home
Reihen-Einfamilienhaus. Siehe auch Villa.
Underwriting
Der Ablauf vom Prüfen der Antragsformulare bis zum Bewilligen eines (Hypotheken-) Kredites.
Usury
Illegales Verrechnen von überhöhten Zinssätzen für einen Kredit.
VA Loan
Spezieller Hypothekenkredit, bei dem die amerikanische Veteran's Administration den Kredit gegen Zahlungsunfähigkeit absichert. Diese Kredite sind nur für ehemalige Mitglieder der amerikanischen Streitkräfte verfügbar, die einen entsprechenden Nachweis erbringen können.
Variable Rate
Darlehen mit variablem Zinssatz. Der Zinssatz steigt oder sinkt mit dem Markt. In der Regel sind zeitliche Verzögerungen und/oder Limiten (Cap) eingebaut, welche die Zinssätze in einem gewissen Mass stabilisieren.
Variance
Ausnahmebewilligung für eine spezielle, nicht plankonforme Nutzung einer Immobilie, die durch die zuständige lokale Behörde erteilt wird. Siehe auch Zoning. Eine Variance kann zum Beispiel erteilt werden, wenn der Zonenplan geändert wird und eine bestehende Nutzung unter den neuen Vorgaben nicht mehr erlaubt wäre (Grandfathering).
Villa
Ein Reihen-Eckhaus, häufig einstöckig. Siehe auch Duplex.
Visa
Bürger von Ländern der EU, der Schweiz oder anderer Länder, denen die USA den Status des "Visa Waiver Programms" gewährt, können sich ohne Visum maximal 90 Tage in den USA aufhalten. Ab Oktober 2004 ist für dieses Programm jedoch ein maschinenlesbarer Pass erforderlich. Die neuen deutschen, österreichischen (Europapass) und Schweizer Pässe (Ausgabe ab 2003) erfüllen diese Anforderungen. Weitergehende Informationen finden Sie auf den folgenden Seiten für Deutschland, die Schweiz und Österreich. Aktuelle Informationen über die Einreise in die USA und das Programm US-VISIT finden Sie beim Department of Homeland Security.
Mit dem Erwerb eines Gewerbes, resp. Unternehmens (Business Opportunity) besteht die Möglichkeit, sich für ein E-2 Visum zu bewerben. Im Wesentlichen wird ein E-2 Visum dann erteilt und erneuert, wenn
- ein substantieller Betrag in ein Gewerbe investiert wird,
- die ausländischen Investoren die Kontrolle (Mehrheitsanteil) über das Gewerbe besitzen,
- innert einem gewissen Zeitraum (i.d.R. 2 Jahre) mindestens ein amerikanischer Mitarbeiter beschäftigt wird und
- das Gewerbe operativ betrieben wird.
Je nach Situation können andere Visa besser geeignet sein. Der Erwerb eines Einfamilienhauses reicht in der Regel nicht aus, um ein E-2 Visum zu beantragen.
Für eine individuelle Beratung verweisen wir Sie gerne an entsprechend spezialisierte Anwälte.
Voluntary Alienenation
Eigentumsübertragung mit Einverständnis des Eigentümers.
Warehousing
Zusammennehmen von mehreren, individuellen Hypothekarkrediten durch einen Kreditgeber (Loan Originator), um diese Kredite gesammelt auf dem Sekundärmarkt zu platzieren.
Warranty Deed
Siehe Special Warranty Deed.
Wraparound Mortgage
Eine Finanzierungsart, bei der eine bestehende Hypothek durch den Verkäufer weiter bedient (verzinst) wird und der Käufer eine neue, meist grössere Hypothek vom Verkäufer aufnimmt und verzinst. Der Verkäufer profitiert hier von der Zinsdifferenz zwischen bestehender und neuer Hypothek. Der Käufer kann sich so Mittel verschaffen, die er u.U. auf dem Markt nur zu weniger attraktiven Konditionen erhalten könnte.
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