Florida Immobilien Lexikon
Themen von H - M
Handyman Special
Renovationsbedürftige Immobilie, die mit einem entsprechenden Preisnachlass angeboten wird.
 Home Equity Line of Credit
Kreditlimite gewährt von Banken oder Finanzinstituten, welche auf dem Eigenkapital einer Immobilie basiert. Home equity lines of credit sind in der Regel durch entsprechende Pfandrechte auf der Immobilie gesichert.
Home Owners Association (HOA)
Die Home Owners Association ist die Vereinigung der Eigentümer in einer Community oder Subdivision. Die HOA unterhält und verwaltet die gemeinsam genutzte Infrastruktur, wie Strassen, Beleuchtung, Schwimmbad, Club House, Sicherheitssystem, etc. Die HOA wird durch periodische Beiträge der Eigentümer finanziert.
Die HOA hat in der Regel das verbriefte Recht, Eigentümer, die ihren Anforderungen nicht nachkommen, finanziell zu belangen. Die Home Owners Association kann ihre Ausgaben für einen Eigentümer mit einem Pfand (Lien) auf seine Liegenschaft absichern. Falls der Eigentümer den Forderungen der HOA über längere Zeit nicht nachkommt, kann diese das Pfand einfordern. Dies kann zu einer öffentlichen Versteigerung der Liegenschaft führen.
Homestead Exemption
Eine Reduktion (von typischerweise $50'000) an der für die Bemessung der Eigentumssteuer (Property Tax) angewandten Einschätzung des Werts der Liegenschaft. Die Homestead kann nur für den primären Wohnsitz und eine selbstbewohnte Wohnimmobilie geltend gemacht werden.
Eine Immobilie, die als Homestead deklariert ist, ist im wesentlichen von Forderungen von Dritten geschützt. Sie kann nicht zwangsversteigert werden, es sei denn, eine Mortgage (Hypothek), die Property Tax (Eigentumssteuer) oder ein Mechanics Lien (Schuldpfand von Handwerkern für Arbeiten an der Immobilie) wird eingefordert. Zudem sind Ehegatten und minderjährige Kinder speziell geschützt. Der Assessed Value (Steuerwert) einer Homestead kann nur maximal 3% pro Jahr angeoben werden, unabhängig von der Marktentwicklung der Preise.
Hotels und Motels
Hotels und Motels werden als Commercial Properties oder als Business Opportunities gehandelt.
Inspection, Home Inspection
Überprüfung einer Immobilie auf Mängel durch Fachpersonen. Eine Home Inspection kann genereller Natur sein oder sich auf spezifische Mängel beziehen (z.B. Insektenbefall, Zustand des Daches, etc.)
IOU (I Owe You)
Umgangssprachlicher Ausdruck für Schuldschein, der in mündlicher oder schriftlicher Form bestehen kann. Ein IOU ist i.d.R. weniger verbindlich als eine Promissory Note.
IRS (Internal Revenue Service)
Amerikanische Steuerbehörde (Bundesstaat).
Kaufabwicklung
Die gesetzlichen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in Florida haben das Ziel, die Rechte des Käufers zu schützen. Hierzu dient in der Regel ein standardisierter, schriftlicher Kaufvertrag (Contract). Dieser enthält vorwiegend Informationen über das Kaufobjekt, Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer und den Termin für die Eigentumsübertragung (Closing). Im Contract wird ebenfalls ein Deposit (Anzahlung) vereinbart, das der Käufer als Sicherheit hinterlegt. Das Deposit wird bis zum Closing in einem Sperrkonto (Escrow Account) des Immobilienmaklers (Broker) gehalten.
Vor dem Closing kann der Käufer das Grundstück und die Immobilen auf Beschaffenheit und rechtliche Verhältnisse prüfen. Der Käufer kann zum Beispiel das Grundstück vermessen lassen (Survey) oder das Gebäude auf allgemeine oder spezifische Mängel prüfen lassen (Inspection). Diese Prüfung kann zum Beispiel speziell für das Dach oder einen Termitenbefall ausgelegt werden. Wer die Kosten für diese Prüfungen übernimmt, ist in der Regel Verhandlungssache.
Treten im Rahmen der Abklärungen vor dem Closing neue Mängel auf, kann der Käufer vom Kaufvertrag zurücktreten. Falls der Käufer substantielle Mängel geltend machen kann, ist ein Rücktritt in der Regel ohne Kosten für den Käufer möglich. Andernfalls kann die Anzahlung vom Verkäufer als Umtriebsentschädigung eingefordert werden.
Am Tag des Closing erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie gegen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises und der anfallenden Steuern, Abgaben und Gebühren. Die finanziellen Belange werden mit einem Closing Statement geregelt, mit welchem die Nettobeträge zu Gunsten des Verkäufers, der öffentlichen Hand und der Drittparteien sowie zu Lasten des Käufers ermittelt werden (Closing Costs). Der Käufer sollte seine Verpflichtungen mittels eines Cashier's Checks (Certified Check), d.h. eines gedeckten Bankschecks in US Dollars oder allenfalls in Bar (-> wichtiger Hinweis) begleichen. Persönliche Checks werden in der Regel nicht akzeptiert. Am Tag des Closing findet auch die abschliessende Besichtigung (Final Walk Through) der Immobilie statt. Hier wird nochmals sichergestellt, dass das Objekt so übergeben wird, wie ursprünglich vereinbart.
In der Regel wird die Eigentumsübertragung zum Schutz des Käufers durch einen Anwalt oder eine unabhängige Title Insurance Gesellschaft durchgeführt. Eine Title Insurance (Rechtstitelversicherung) wird meist vom Käufer abgeschlossen, um Lücken im Rechtsschutz (Cloud on Title) zu schliessen. Diese bietet Schutz gegen Rechtsmängel oder Ansprüche Dritter hinsichtlich der Immobilie. Der Hypothekargeber verlangt in vielen Fällen ebenfalls den Abschluss einer separaten Title Insurance.
Das Eigentum an der Immobilie wird durch einen Warranty Deed (Eigentumsübertragungsurkunde) übergeben, welche dann in den Public Records (Grundbuch) eingetragen wird.
Lanai
Terrasse, die mit einem Insektengitter rundum eingezäunt, resp. geschützt ist.
Landlord
Besitzer, respektive Vermieter einer Liegenschaft.
Lead Paint Disclosure
Informationsblatt, das Käufer von Immobilien über die potentiellen Gefahren von bleihaltigen Farben aufklärt, die bis 1978 für Innenräume genutzt wurden. In Immobilien, die nach 1978 erstellt wurden, sollten keine bleihaltigen Farben vorhanden sein.
Lien
Ein Pfandrecht (Zurückbehaltungsrecht) auf eine Immobilie u.a. für geleistete Arbeiten oder Verpflichtungen aus entsprechend formulierten Abmachungen und Verträgen.
Liquidated Damages
Die Schadenersatz, der bei der Nichterfüllung eines Kaufvertrages von Verkäufer einbehalten werden kann.
Lis Pendens
Ein eingetragenes, rechtliches Dokument, das als Constructive Notice dokumentiert, dass eine Klage (Verfahren) über ein bestimmtes Objekt in einem staatlichen Gericht oder einem Bundesgericht angestrebt wurde.
Lot
Ein unbebautes Grundstück.
Maklerkommission
Siehe Real Estate Commission.
Market Value
Marktpreis. Der wahrscheinlichste Preis, der beim Verkauf einer Immobilie an einen vollständig informierten Käufer zu erzielen ist, der willens aber nicht gezwungen ist zu kaufen und der tiefste Preis, den ein informierter Verkäufer akzeptiert, der nicht zum Verkauf gezwungen ist.
Median Price
Der mittlere Preis wird bei Preisvergleichen von Immobilien in den USA häufig angewendet. Der Median oder Zentralwert bezeichnet die Grenze zwischen zwei gleich grossen Hälften. Beim Median Price bestehen somit gleich viele Punkte (Angebote) mit tieferem und höherem Wert (Preis). Siehe auch Average Price.
Mills
Steht für Promille für die Bemessung der Property Tax. 10 Mills = 1%.
MLS (Multiple Listing Service)
Der Multiple Listing Service ist eine Datenbank, die als zentrale Drehscheibe für Immobilien-Angebote in Florida von den regionalen Makler-Vereinigungen betrieben wird. Praktisch alle Makler, die einer regionalen Makler-Vereinigung angehören, erfassen ihre Angebote im MLS, da so sichergestellt ist, dass Interessenten ihre Angebote finden.
Über unsere Immobilien-Suche können Sie im umfassenden Angebot des MLS Ihr Traumobjekt finden.
Mobile Home
Grundsätzlich mobile Wohneinheiten. Dies sind in der Regel grosszügige Wohnwagen oder mobile Fertighäuser, die permanent in einem Mobile Home Park stationiert sind, bewohnt und auch veräussert werden.
Mortgage
Hypothek, resp. Darlehen für die Finanzierung von Immobilien. Im Rahmen einer Mortgage wird eine Immobilie als Pfand für einen Schuldschein (Note) hinterlegt.
In den werden in der Regel Hypotheken mit einer Laufzeit von 15 oder 30 Jahren angeboten. Das Modell basiert darauf, dass die Hypothek innerhalb dieser Laufzeit zurückbezahlt (amortisiert) wird. Der monatlich fällige Betrag bleibt während der gesamten Laufzeit gleich.
Seit einiger Zeit werden auch "Interest Only" Hypotheken angeboten, bei denen die Schuld nicht amortisiert wird.
Mortgage Broker
Lizenzierter Vermittler von Hypotheken. Ein Mortgage Broker bewertet Anträge und vermittelt den optimalen Darlehensgeber für einen Käufer.
Multiplex
Ein Wohnhaus mit mehreren Wohnungen.
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